MORATORIA SOBRE DESAHUCIOS

ANÁLISIS DETALLADO DE LA ORDEN DEL CDC ESTABLECIENDO UNA MORATORIA SOBRE LOS DESAHUCIOS (DESALOJOS)

•  DESAHUCIO EN GENERAL

¿Qué es un desahucio?

El desahucio es el proceso mediante el cual el (la) dueño(a) o arrendador(a) de una propiedad inicia una acción ante los tribunales para sacar al inquilino(a) o arrendatario(a) de la misma, por una serie de motivos legales.

Esta acción legal se realiza mediante un trámite sumario; es decir, con términos más cortos que lo ordinario, con el fin de que el proceso judicial sea más rápido. Algunas de las razones para solicitar el desahucio son:

– falta del pago del alquiler 

– haber violado alguna cláusula del contrato de alquiler

– expiración del término del contrato de alquiler

¿Puede el dueño(a) de la propiedad desahuciar o sacar a la persona inquilina sin presentar una acción en el Tribunal?

No. Es ilegal que la persona dueña de la propiedad saque a la persona inquilina por la fuerza. La persona dueña de la propiedad tiene que presentar una demanda de desahucio ante el Tribunal y obtener una sentencia a su favor para que se realice el procedimiento de desahucio.

¿Cómo es el proceso una vez se presenta la demanda de desahucio?

Tratándose de un proceso sumario, el caso se mueve con rapidez. Conforme el Código de Enjuiciamiento Civil de 1933, según enmendado, una vez radicada la demanda el Tribunal citará el caso a juicio vista dentro de diez (10) días laborables. Culminado el juicio, el Tribunal dictará la sentencia, concediendo o denegando la acción de desahucio, que se deberá llevar a cabo dentro de un término de diez (10) días adicionales.

¿Qué defensas puede tener el inquilino o arrendatario contra la cual se presenta una acción de desahucio?

Algunas de las defensas que puede presentar una persona que enfrenta un proceso de desahucio son:

– no recibió notificación del proceso 

– hizo los pagos necesarios y tiene prueba de los mismos (por ejemplo, recibos, giros postales, cheques cancelados, estados de cuenta y otros) 

– no hizo acción alguna que fuera contraria al contrato

– conflicto de título; es decir, que ambas partes alegan tener la prueba que establece su derecho sobre la propiedad (por ejemplo, escritura de donación, testimonio bajo juramento o construcción en terreno ajeno con permiso de la persona dueña)

– moratoria de desahucio del CDC (del 4 de septiembre de 2020 al 31 de diciembre de 2020), si se acogió a la misma mediante la firma de la Declaración Bajo Pena de Perjurio.

¿Se puede apelar una sentencia de desahucio?

Sí. Pero tratándose de un trámite sumario, las apelaciones deberán presentarse en el término de cinco (5) días a partir de la fecha en que el Tribunal certifica que se ha enviado la notificación de lo que se resolvió. En ese mismo periodo, la parte que apela la sentencia deberá presentar una fianza en el Tribunal, excepto en el caso de personas que litiguen en estado de indigencia (in forma pauperis). El propósito de la fianza es responder por los daños y perjuicios, así como los gastos incurridos para presentar la apelación.

¿Qué es el lanzamiento?

El lanzamiento es el acto mediante el cual se desaloja físicamente a las personas que ocupan una propiedad.

¿Cuándo se podrá efectuar el desahucio o lanzamiento?

Como regla general, el lanzamiento se podrá efectuar a partir de que la sentencia sea final y firme, o sea a los cinco (5) días del archivo en autos de copia de la notificación de la sentencia, si no se presentó una apelación. Sin embargo, en los casos en que el Tribunal haya determinado que la familia a ser desahuciada es insolvente por no tener suficientes ingresos, el lanzamiento se podrá efectuar luego de transcurridos veinte (20) días desde la notificación de la sentencia.

Si la parte demandada no abandona la propiedad después que el Tribunal dicte la sentencia, ¿el lanzamiento ocurrirá automáticamente cuando la sentencia sea final y firme?

No. Luego de que la sentencia sea final y firme, la persona dueña de la propiedad o la parte demandante deberá solicitar al Tribunal que emita la orden de desahucio.

• ORDEN DEL CDC ESTABLECIENDO UNA MORATORIA SOBRE LOS DESAHUCIOS

El 4 de septiembre de 2020 el Centro para el Control de Enfermedades de los Estados Unidos (CDC, por sus siglas en inglés) emitió una orden de emergencia estableciendo una moratoria sobre los desahucios de residencias familiares cuyos inquilinos se han visto impedidos de pagar el canon de arrendamiento como consecuencia de la pandemia del COVID-19. Esta moratoria se extiende hasta el 31 de diciembre de 2020.

Esto implica que hasta el 31 de diciembre de 2020, ninguna persona dueña ni su representante autorizado puede solicitar el desahucio de una propiedad residencial alquilada, cuando esta sea la vivienda familiar de una persona elegible.

¿La Orden del CDC aplica a Puerto Rico?

Sí. La Orden del CDC dispone expresamente que la misma le aplica a territorios, incluyendo a Puerto Rico.

¿Qué motivó a la CDC a implementar la moratoria de desahucios?

Según el CDC expresa en la Orden, el propósito de la Orden es evitar la propagación del COVID-19.

Según el CDC, en el contexto de la pandemia por el COVID -19 que atravesamos, una ola de desahucios representa una amenaza sustancial a la salud pública. La amenaza de desahucio se ha tornado más latente ante el fin de las ayudas individuales que se extendieron bajo el CARES Act. 

En el contexto de la pandemia, un incremento sustancial en el número de desahucios tiene tres (3) potenciales consecuencias negativas: 1) un incremento en la ocupación de los refugios; 2) un incremento en el número de personas “sin techo” o “deambulantes”; o 3) el que personas se tangan que mudar con familiares a espacios pequeños donde no se puedan mantener el distanciamiento necesario. Estos escenarios representan una amenaza para la propagación de casos de COVID-19. 

¿Quién cualifica bajo la Orden del CDC (“persona elegible”)?

· Requisito de ingreso: Aplica a personas inquilinas (que alquilan una propiedad para fines de vivienda familiar) con: a) ingresos de $99,000 o menos, o parejas con ingresos conjuntos de $198,000 o menos; o que 2) haya(n) recibido recibió un “Pago de Impacto Económico” (cheque de estímulo federal) bajo el  CARES Act.  

· Requisito de necesidad: El inquilino debe entregar al arrendador una declaración afirmando que: 

- ha hecho sus mejores esfuerzos para buscar ayuda del gobierno para el pago de la renta, 

- no puede pagar su alquiler debido al impacto de la pandemia (perdida o reducción de empleo, etc.), 

- ha hecho sus mejores esfuerzos para pagar una cantidad cercana al pago completo de la renta, 

- es probable que se queden sin hogar si es desahuciado ya que no tiene otras opciones de vivienda. 

¿Es automática la moratoria de desahucios del CDC?

No. Si la persona que cualifique como “persona elegible” desea acogerse a la moratoria, debe llenar una declaración bajo pena de perjurio, en la que se afirma el cumplimiento para con todos los requisitos de la Orden del CDC. El CDC ha provisto un formulario modelo de esta “declaración”.

Es importante señalar que la “declaración” se debe entregar al dueño(a) de la propiedad, quien es el arrendador(a), y no a la agencia federal (CDC). Además, tratándose de una declaración bajo pena de perjurio, la persona que haga una declaración falsa o sin cualificar se expone a ser procesado, a nivel federal, por el delito de perjurio.

¿Esta Orden del CDC me exime del pago de la renta?

No. Tratándose de una moratoria, si bien la Orden del CDC impide que se lleve a cabo el desahucio por falta de pago de renta, no elimina la obligación de hacer los pagos de la renta de la propiedad. Tampoco impide que el dueño de la propiedad le imponga o cobre intereses o recargos por incumplir con los pagos o realizarlos a destiempo, según se establezca en el contrato de arrendamiento. 

La Orden del CDC dispone que cuando termine el periodo de la moratoria, el inquilino deberá pagar todos los pagos adeudados y cualquier otro recargo aplicable. Por tanto, si al culminar la moratoria (31 de diciembre de 2020), el inquilino(a) no pone al día la deuda acumulada (incluyendo recargos o intereses fijados en el contrato), el dueño(a) o su representante podrá iniciar el proceso de desahucio.

Además, la Orden del CDC dispone que durante la moratoria, el inquilino(a) sigue teniendo la obligación de cumplir con todas las demás condiciones o cláusulas del contrato que no estén relacionadas al pago de renta.

¿Puede el dueño(a) desahuciar por otros motivos que no sea la falta de pago?

Sí. El dueño(s) de la propiedad puede iniciar el proceso de desahucio durante el periodo de la moratoria, siempre y cuando la demanda responda al incumplimiento del inquilino(a) de cualquiera de las condiciones o cláusulas del contrato que no estén relacionadas al pago, incluyendo pero no limitado a llevar a cabo actos delictivos en la propiedad, causar daños  a la propiedad, estar expirado el término del contrato de alquiler, representar una amenaza de salud o cualquier otra violación al contrato de arrendamiento.

¿Qué otra limitación tiene la Orden del CDC?

Para que la moratoria sobre el proceso de desahucio aplique tiene que tratarse de una propiedad alquilada como “propiedad residencial” (excluye alquiler comercial), sin importar del tipo de propiedad que se trate. Sin embargo, la Orden no le aplica al alquiler de hoteles, moteles o el alquiler de “casas de huéspedes” a alquileres a corto plazo (“Airbnb”, etc.).

¿La Orden del CDC paraliza la ejecución de hipoteca o el desahucio que se lleva a cabo como parte de dicho proceso?

No. La Orden del CDC dispone expresamente que la misma no le aplica a procedimientos de ejecución de hipoteca. Por tanto, estos procedimientos seguirán su curso ordinario, incluyendo el desahucio que se lleva a cabo al final del caso.

En esencia, la Orden del CDC está diseñada para proteger a inquilinos que se vean impedidos de pagar el canon de arrendamiento, y no a los dueños de las propiedades que confronten problemas pagando el pago mensual de la hipoteca.

¿Qué penalidades existen para los dueños(a) de propiedades que incumplan con la Orden del CDC?

La Orden del CDC establece penalidades criminales por su incumplimiento. Estas penalidades varían si el incumplimiento fue realizado por un individuo o una corporación. 

En el caso de individuos dueños de propiedades que incumplan con la Orden, las penalidades criminales son de $100,000.00 a $250,000.00, y hasta 1 año de cárcel.

En el caso de corporaciones dueños de propiedades que incumplan con la Orden, las penalidades criminales son de $200,000.00 a $500,000.00.

¿Quién está a cargo de implementar las penalidades de la Orden del CDC?

La Orden del CDC dispone que serán las “autoridades federales”, incluyendo del Departamento de Justicia Federal, con la cooperación de las autoridades locales, quienes estarán a cargo de velar por el cumplimiento de la Orden e implementar las penalidades criminales por su incumplimiento.

¿Qué obligaciones establece la Orden del CDC para los Estados o Territorios?

La Orden del CDC dispone que los Estados y Territorios vendrán obligados a cooperar con el CDC y el Departamento de Salud Federal para garantizar el cabal cumplimiento de la Orden.

Además, la Orden hace un llamado para que los Estados y Territorios establezcan programas de asistencia de renta temporera utilizando los fondos de emergencia que el Gobierno Federal les ha otorgado bajo el CARES Act y/o bajo el “Coronavirus Relief Fund” del Departamento del Tesoro.

• COMENTARIO FINAL

1) La moratoria de los desahucios que el CDC ha establecido es distinto a lo que en su momento aplicó bajo el CARES Act, estatuto que estableció una moratoria de 120 días sobre desahucios de propiedades con hipoteca cuya dueña o garantizadora sea una entidad federal (FHA, Fannie Mae, Freddie Mac, etc.). La moratoria del CARES Act ya culminó.

2) La Orden del CDC solo posterga la ola de desahucios que se anticipa ocurrirán al principio el 2021. No resuelve el problema de fondo (falta de fondos para pagar las rentas por la alza en el desempleo y cierre de negocios).

3) Lo que urge es que tanto el Gobierno Local como el Federal establezcan programas de asistencia para el pago de renta.

4) La Orden del CDC opera como una navaja de doble filo, ya que si bien protege a familias vulnerables que sin duda necesitan esta protección, agudiza la recesión económica al privar a los dueños de las propiedades del ingreso que necesitan para pagar las hipotecas o cumplir con sus propias obligaciones económicas.

5) Se estima que en Puerto Rico cerca de 1 de cada 3 viviendas es alquilada. 

6) En muchos casos la condición económica de las familias que alquilan propiedades es precaria. A estos efectos, según datos del Buró del Censo de los Estados Unidos, el ingreso por hogar del 58.75 por ciento de estas viviendas es de $14,999 o menos ($1,250 mensual). Mientras tanto, la mediana del canon de arrendamiento mensual es de $474.00.

7) Se estima que Puerto Rico tiene la segunda tasa de desempleo más alta de Estados Unidos, con una tasa de desempleo que ronda el 20%, solo superado por el estado de Nevada, con alrededor de 22%.

8) La legalidad de la Orden del CDC está en duda, ya que no existe legislación específica que autorice a esta agencia federal a otorgar semejante orden. La agencia ha invocado la autoridad amplia que tiene para controlar la propagación de enfermedades para justificar esta “orden de emergencia”, pero serán los Tribunales Federales los que finalmente determinaran si este uso de poder administrativo fue adecuado o legal.

9) En Puerto Rico el impacto de esta medida puede terminar siendo limitada ya que desde marzo de 2020 la Administración de Tribunales mantiene detenido los casos de Desahucio y Ejecución de Hipoteca. Según el plan de reapertura por etapas que la Administración de Tribunales ha divulgado, no será hasta la cuarta etapa en que se reiniciarán los trámites judiciales en casos de desahucio. Se desconoce cuándo la cuarta etapa de reapertura de los Tribunales ocurra. En este momento los Tribunales se encuentran en la segunda etapa de reapertura, por lo que es muy probable que la cuarta etapa no inicie hasta después del vencimiento de la moratoria del CDC.

10) Muchas personas desconocen que el dueño(a) de la propiedad NO puede desahuciar o sacar a la persona inquilina sin contar con una Orden del Tribunal que así lo autorice. Esto implica que el dueño(a) no puede sacar las pertenencias del inquilino o cambiar las cerraduras sin contar con la Orden del Tribunal luego de haberse presentado un pelito de desahucio. El propósito de este procedimiento es evitar que los dueños de propiedades tomen la ley en sus propias manos. El arrendador que proceda con un desahucio sin contar con Orden de un Tribunal se expone a una demanda civil de daños  y perjuicios, así como a una denuncia criminal bajo el Código Penal, sea por delito contra la propiedad ajena u otros relacionados a la intimidad o integridad física, dependiendo de las circunstancias.